不知從何時開始，“買頂層送屋頂”已成為筑城樓市的一種流行做法。有了開發(fā)商的贈送承諾，一些頂層業(yè)主儼然將屋頂視為其私人“地盤”，小區(qū)內私搭亂建現象也越來越普遍。雖然許多非頂樓住戶對此也有抱怨，但卻無可奈何，原因在于很多業(yè)主當初在同開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，合同中已明確約定屋面使用權歸開發(fā)商，那么現在開發(fā)商將屋面使用權轉讓與頂層業(yè)主，非頂層業(yè)主自然無發(fā)言權。與開發(fā)商簽訂了合同，業(yè)主是不是真的就對屋頂使用權沒有發(fā)言權了呢？開發(fā)商究竟是否有權贈送屋頂面積？
根據《中華人民共和國物權法》第70條、71條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。此外，根據2009年10月1日起施行的《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，樓頂平臺原則上屬于共有部分。
也就是說，作為建筑物基本結構的屋頂等共有部分，法律并沒有賦予開發(fā)商送頂樓平臺的權利，開發(fā)商對頂樓業(yè)主送平臺的承諾，無論是口頭的還是書面的，都是無效的約定。依據《物權法》規(guī)定，屋頂是公共部位，歸全體業(yè)主共有，業(yè)主共同享有權利并承擔義務。對屋頂的使用，應由全體業(yè)主共同約定，除非該頂樓平臺符合認定為專有部分的條件。首先其必須在規(guī)劃上即屬于特定的房屋，并且在開發(fā)商銷售時，贈送的部分符合有關部門的規(guī)劃，而且還被明確地列入了商品房買賣合同當中的，才被確認為房屋的組成部分之一。
