問(wèn)：我是一個(gè)小區(qū)的業(yè)主，由于大伙對(duì)現(xiàn)在的物管公司很不滿(mǎn)意，想召集大家成立業(yè)主委員會(huì)。但現(xiàn)在的物管公司百般阻撓，還說(shuō)當(dāng)初入住時(shí)，就在合同中規(guī)定，他們就是我們小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，如果業(yè)主另成立業(yè)主委員會(huì)則屬于違約。
我們與現(xiàn)在的物管公司簽訂的“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”第五條規(guī)定：“根據(jù)相關(guān)政策，甲方是XX小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，乙方同意XX小區(qū)落成竣工后的物業(yè)管理權(quán)歸甲方”。第六條規(guī)定：“根據(jù)實(shí)際需要，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，在爭(zhēng)得業(yè)主委員會(huì)意見(jiàn)后，制定調(diào)整本小區(qū)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)本縣有關(guān)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后，向乙方公布實(shí)施。（在業(yè)主委員會(huì)成立前，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定自行調(diào)整）”。
另外，細(xì)讀“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”中的全部條款，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司（甲方）與業(yè)主（乙方）的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。協(xié)議中規(guī)定甲方權(quán)利的條款共計(jì)6條，規(guī)定甲方義務(wù)的條款共計(jì)10條，規(guī)定甲方責(zé)任的條款共計(jì)0條；而與之相對(duì)應(yīng)的乙方的權(quán)利條款僅有4條、義務(wù)條款高達(dá)13條、責(zé)任條款更是高居29條之多。雙方權(quán)利義務(wù)的顯失公平由此可見(jiàn)一斑。
我急切想請(qǐng)教律師：我們現(xiàn)在能自己成立“業(yè)主委員會(huì)”嗎？如果成立屬不屬于違約？
答：你們可以成立自己的業(yè)主委員會(huì)，并且不屬于違約。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則與誠(chéng)實(shí)信用原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。但在物管合同中，物管公司經(jīng)常將自己的單方意志在格式合同中強(qiáng)加給作為業(yè)主的消費(fèi)者，并在格式條款中減輕自己應(yīng)盡的義務(wù)，排除限制消費(fèi)者的權(quán)利，加重消費(fèi)者承擔(dān)的責(zé)任。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)企業(yè)是開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)程序選定的。但前期物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理權(quán)限具有過(guò)渡性、臨時(shí)性的特點(diǎn)。當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比率或者經(jīng)過(guò)法定期限（北京市規(guī)定入住率達(dá)到50%以上或入住兩年后）成立業(yè)主大會(huì)之后，就要由業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)程序選聘物業(yè)公司并與其簽訂正式的物業(yè)管理合同。“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議”中的第五條只是籠統(tǒng)地說(shuō)：“根據(jù)相關(guān)政策，甲方是XX小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，乙方同意XX小區(qū)落成竣工后的物業(yè)管理權(quán)歸甲方”，實(shí)際上掩蓋了前期物業(yè)企業(yè)的臨時(shí)性色彩，剝奪了廣大業(yè)主在成立業(yè)主委員會(huì)后自主選擇物業(yè)企業(yè)的權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的關(guān)系是一種平等的民事法律關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目，將收費(fèi)的詳細(xì)情況向業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行說(shuō)明和解釋?zhuān)粯I(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)對(duì)收費(fèi)情況進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、了解、檢查和監(jiān)督。前述第六條中涉及的物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有的收費(fèi)項(xiàng)目國(guó)家有明確規(guī)定，如：季節(jié)性的供暖費(fèi)等；有的收費(fèi)項(xiàng)目需要物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主洽談協(xié)商決定，如：產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)等；有的收費(fèi)項(xiàng)目則是物業(yè)管理企業(yè)代收代繳，如：水電、煤氣等。上述費(fèi)用凡能明確的，都應(yīng)在合同中予以明確約定。在業(yè)主委員會(huì)成立前，需與業(yè)主協(xié)商的收費(fèi)項(xiàng)目，物業(yè)企業(yè)不能自行調(diào)價(jià)；根據(jù)國(guó)家規(guī)定作出的收費(fèi)價(jià)格調(diào)整，也應(yīng)事先向業(yè)主告知。
上述格式條款違反了誠(chéng)實(shí)信用和公平原則，減輕了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，限制、剝奪了作為業(yè)主的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。
法律依據(jù)：
《民法通則》第四條規(guī)定：民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
《合同法》第三十九條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
第四十條規(guī)定：格式條款或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第五十四條規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條：消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi)、使用的商品和服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利。
第二十四條規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條：“國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”
《價(jià)格法》第十三條：經(jīng)營(yíng)者銷(xiāo)售、收購(gòu)商品和提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級(jí)、計(jì)價(jià)單位、價(jià)格或者服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。
經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
