一波三折的世紀(jì)同樂小區(qū)業(yè)委會(huì)籌建再次“難產(chǎn)”。
今年7月份業(yè)委會(huì)選舉籌備組終于在多方多次協(xié)調(diào)下成立，可是，到了11月份業(yè)委會(huì)還沒成立。4個(gè)月的時(shí)間籌備業(yè)委會(huì)成立工作應(yīng)該綽綽有余，而世紀(jì)同樂小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組成員在籌備召開業(yè)主大會(huì)時(shí)，在對待同屬一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商鋪和辦公樓業(yè)主的問題上，和有關(guān)部門的規(guī)定產(chǎn)生分歧。
世紀(jì)同樂小區(qū)在開發(fā)時(shí)，是集住宅樓和商鋪、辦公樓一起開發(fā)建造并銷售的。小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備組已經(jīng)于今年7月份成立，在籌備召開業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，籌備組成員認(rèn)為，把商鋪、辦公樓業(yè)主納入業(yè)主大會(huì)，會(huì)造成商鋪、辦公樓使用者使用小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施、水電設(shè)施和停車位，會(huì)加重小區(qū)管理的負(fù)擔(dān)并會(huì)增加相關(guān)費(fèi)用。因此，堅(jiān)持把商鋪、辦公樓的業(yè)主排除在業(yè)主大會(huì)外，要求住宅部分的業(yè)主和商鋪、辦公樓的業(yè)主分別成立業(yè)委會(huì)，分別備案。
長風(fēng)街道和街道房地辦卻答復(fù)，按照有關(guān)業(yè)委會(huì)成立的規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能有一個(gè)業(yè)委會(huì)。像世紀(jì)同樂這種綜合小區(qū)，商鋪、辦公樓業(yè)主也是小區(qū)業(yè)主，不能把這部分業(yè)主排除在業(yè)主大會(huì)之外。另外，關(guān)于商鋪辦公樓業(yè)主使用小區(qū)設(shè)施的擔(dān)心是不必要的，因?yàn)樯啼仭⑥k公樓的業(yè)同樣繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)和停車費(fèi)，而且由于房屋使用性質(zhì)不同于住宅，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)按照商用房的標(biāo)準(zhǔn)收取，并不會(huì)多占用小區(qū)的公用設(shè)施。如果籌備組堅(jiān)持把商鋪、辦公樓業(yè)主排除在業(yè)主大會(huì)外，即使最后依照程序選出了業(yè)委會(huì)，也會(huì)因?yàn)槿鄙龠@部分商用房業(yè)主，造成向房地局報(bào)批備案時(shí)不獲批準(zhǔn)。在這個(gè)問題上，籌備組成員和負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)成立的街道、房地辦存在較大分歧，業(yè)委會(huì)籌建進(jìn)度再次停滯。
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關(guān)于業(yè)委會(huì)的疑問
問：如果某戶家庭經(jīng)常造成所在樓道的不和睦，該戶家庭的成員是否沒有資格入選業(yè)委會(huì)?
答：按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)候選人條件為：①本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;②遵守國家有關(guān)法律法規(guī);③遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)(按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用，無違章裝修行為);④熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;⑤具有一定組織能力;⑥具備必要的工作時(shí)間。
首先，有資格入選業(yè)委會(huì)的必須是業(yè)主，即房屋產(chǎn)權(quán)證上是產(chǎn)權(quán)人或共有產(chǎn)權(quán)人。即使因?yàn)槟硲艏彝€(gè)別成員的原因，經(jīng)常造成樓道里鄰里關(guān)系的不和睦，該戶家庭其他成員只要符合上述6個(gè)條件，就有入選業(yè)委會(huì)的資格，業(yè)委會(huì)選舉資格上不實(shí)行“連坐”。
問：業(yè)主是否有權(quán)利聯(lián)名罷免業(yè)委會(huì)成員。如果可以，需要多少住戶聯(lián)名?如果不可以，應(yīng)該遵循怎樣的罷免程序?
答：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，向全體業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況，及時(shí)了解業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主的監(jiān)督，向業(yè)主負(fù)責(zé)。
業(yè)主有權(quán)罷免不稱職的業(yè)委會(huì)成員。根據(jù)法律規(guī)定，如果要想更換業(yè)委會(huì)成員，可由20%以上的業(yè)主聯(lián)合提議召開業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主作出決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過，可罷免業(yè)委會(huì)委員。
