成都市房屋產權監理處 文志敏
人口膨脹與土地資源稀缺之間矛盾的進一步加劇，推動了建筑形態的空間化發展，建筑物區分所有權這一概念漸漸被人們所認知和了解，其中內容為專有權、共有權、共同管理權的“三元”說為多數學者所認可。《物權法》也確認了建筑物區專有、共有及共同管理三個方面的內容，為建筑物區分所有權理論的深入發展提供了有力的立法支撐。本文著重論述建筑物區分所有人之成員權即業主成員權，就相關理論與實踐問題提出見解。
一、業主成員權的概念和法律特征
《物權法》第七十條規定了業主對建筑物對專有部分以外的共有部分“共同管理的權利”，共同管理權利，又稱為業主成員權。對于業主成員權，目前學界有不同的定義。梁慧星教授認為，建筑物區分所有人的成員權，指建筑物區分所有人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物區管理團體之一的成員而享有的權利和承擔的義務。[1]陳華彬教授認為：建筑物區分所有權人的成員權，指建筑物區分所有權人基于在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離的共同關系而產生的作為建筑物的一個團體組織的成員所享有的權利與承擔的義務。[2] 也有學者認為，業主成員權的概念可以歸納為：建筑物區分所有人及居住權人基于建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切關系而形成的作為物業小區自治管理團體的一名成員所享有的權利和承擔的義務。[3]盡管學界觀點不一，但對業主成員權的法律特征趨于一致：
1.權利義務的法定性
正如《物權法》第七十條的規定，建筑物區分所有人的成員權是基于各權利人之間的共同關系而產生的。成員權是由全體區分所有人所享有的專有部分所決定的，或者說是以各個業主享有的單獨所有權為基礎的。《物權法》第七十九條規定：建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。可見，屬于全體業主的共同配套設施的使用，依法應由業主共同決定。建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定或者約定不明確的情況下，法律規定按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。上述規定是對建筑物區分所有權人“共同管理”權限的法定配置，是約束業主管理行為的限定性規定。
2.相對獨立性
成員權是一項與專有所有權、共有所有權緊密結合而不可分割的權利。三者共同構成區分所有權的完整內容、是不可分割的整體。在發生轉讓、繼承等物業處分時，三者應視為統一的標的，不可單獨或區分開來分別進行轉讓、抵押、繼承。專有權和共有權主要是對專有部分和共有部分的占有、使用、收益的權利，主要是財產關系。而成員權是區分所有人對共同管理事務享有的權利和承擔的義務，不是單純的財產關系，更多的是管理關系，具有人法的因素。[4]區分所有權人的成員權，是表現各區分所有權人如何在共同關系事務上決定其意思及該意思如何得以執行的問題。
3.權利的永續性
成員權是一種具有永續性的權利。由于成員權是基于區分所有權人在一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的不可分離所形成的共同關系而產生的，因此只要建筑物存在，區分所有權人間的權利義務關系就會存續。
二、國內業主成員權之立法現狀
國內立法對于業主成員權的保護早在上世紀80年代末已經開始。
1989年建設部發布《城市異產毗連房屋管理規定》，對于城市房屋所有人如何組織管理房屋及享受管理團體的服務第一次作出了較為明確的規定，但對于管理團體的組織形式、業主的權利義務等問題沒有具體性規定。
