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    業(yè)委會是否有權(quán)訴開發(fā)商?浙江已駁回 北京尚期待
    發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,012 ℃

        業(yè)主是否可以授權(quán)業(yè)主委員,與開發(fā)商打官司?4月16日下午1時30分,北京市海淀區(qū)靜源居業(yè)主集體維權(quán)新聞發(fā)布會召開。業(yè)主們聘請的京哲律師事務(wù)所律師張仁呼吁,有關(guān)部門應(yīng)盡早出臺確立業(yè)主委員會訴訟主體地位的法律法規(guī)或司法解釋,以便小區(qū)業(yè)主的集體維權(quán)訴訟早日步入有效、有序、合法的軌道。

        作為張仁律師的又一“試點”,靜源居業(yè)委會訴中房集團華北城建投資公司的官司,已經(jīng)進入證據(jù)交換階段。此前,張仁代理的浙江溫州銀都花園業(yè)主委員會訴溫州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司案,已被浙江省高級人民法院以主體不適格為由駁回。

        浙江省高院在駁回銀都花園業(yè)委會的《民事裁定書》中稱,根據(jù)合同相對性原則,該案業(yè)主委員會與被告之間不存在合同關(guān)系,即和開發(fā)商簽訂協(xié)議的是業(yè)主,而不是業(yè)主委員會,故業(yè)委會不是合同一方當事人,同時從物業(yè)管理條例規(guī)定來看,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),其主要職責是針對物業(yè)管理、服務(wù)等事項進行監(jiān)督,業(yè)主委員會不能行使業(yè)主的合同權(quán)利,代表業(yè)主提出訴訟,因此業(yè)主委員會的原告主體不適格。

        而這正是張仁和靜源居的業(yè)主們最為擔心的,他們擔心北京市相關(guān)法院會以同樣理由,將業(yè)委會推到欲告無門的境地。

        張仁律師介紹,之所以選擇以業(yè)委會的名義,而不是以業(yè)主的名義,主要是起訴的大都是涉及到共有權(quán)的問題,全體業(yè)主都有權(quán)主張,如果業(yè)主單個起訴并選擇現(xiàn)金賠償,則傷害的是小區(qū)的集體利益,因為無論是綠化、消防還是車庫,都是不能“細分”的。其次,業(yè)委會出面起訴,還可以避免由于業(yè)主單個起訴所帶來的司法實踐中的舉證不力,因為個體對諸如綠地這樣的共有財產(chǎn)舉證很難操作;第三,可以幫助業(yè)主規(guī)避訴訟風險,因為業(yè)委會屬于集體訴訟,風險和利益均得到分攤,也能更好地維護公共利益。

        靜源居業(yè)委會唐主任說,業(yè)委會是合法選舉產(chǎn)生、經(jīng)政府備案的小區(qū)業(yè)主自治組織,對小區(qū)的公用財產(chǎn)和公共安全擁有所有權(quán)和管理權(quán),維護小區(qū)合法權(quán)益是小區(qū)業(yè)委會的職責之一,應(yīng)該可以代表業(yè)主起訴開發(fā)商。

        張仁說,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,廣大購房者或業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾日益尖銳,商品房糾紛連續(xù)幾年都是消費者投訴的熱點。由于業(yè)主自身力量單薄,解決問題比較困難,業(yè)主們都希望通過業(yè)主委員會代表他們出庭起訴開發(fā)商。

        張仁告訴記者,他想以靜源居為例提供一個“教案”,為我國成千上萬個業(yè)委會爭取到訴開發(fā)商的權(quán)利。此前,北京市已經(jīng)通過司法解釋的方式,賦予了業(yè)委會訴物業(yè)的權(quán)利。他說:“既然業(yè)委會能訴物業(yè),為什么就不能訴開發(fā)商呢?”

        記者注意到,我國以前曾經(jīng)有過業(yè)委會訴開發(fā)商成功的案例。據(jù)《合肥晚報》報道,去年10月14日,經(jīng)最高法院特別批示,安徽省合肥市金湖新村業(yè)主委員會訴該項目的開發(fā)商———合肥市信托投資公司和合肥市常青經(jīng)濟開發(fā)公司一案開庭,在事實上承認了小區(qū)業(yè)主委員會有“申訴主體資格”,即可以作為一個組織成為民事訴訟的原告。法院認為該業(yè)主委員會雖然沒和開發(fā)商簽訂商品房買賣合同,但為了維護小區(qū)業(yè)主公共利益,可以自己的名義提起訴訟,并最后判處兩被告“完成對合肥興泰房地產(chǎn)開發(fā)公司的清算,并以清算資產(chǎn)給付原告64.29萬元”。

        北京杰通律師事務(wù)所胡功群律師介紹,業(yè)主委員會是房屋管理體制改革過程中的新事物,其性質(zhì)和法律地位的討論始終是一個備受關(guān)注的問題,因為它涉及到業(yè)主委員會行為后果的歸屬以及法律性質(zhì)的承擔。由于現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》對此并沒有明確界定,目前各地對業(yè)主委員會的法律性質(zhì)說法不一。

        中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊建順表示,有關(guān)部門應(yīng)盡快出臺全國性法律法規(guī)或司法解釋,彌補現(xiàn)有法律體系有關(guān)這一問題的空白和各地的差別,但是這需要花時間來解決。當前最有可能的途徑是冀望相關(guān)法院和法官,本著能動司法的觀念,實質(zhì)性地解決業(yè)委會的訴訟適格問題。

        楊建順教授介紹,在國外的司法實踐中,這種無特定受益對象,而被訴訟對象又比較強勢的訴訟,常常是由臨時組成的一個委員會或者小團體提起的。而業(yè)委會的訴訟,受益對象更集中,更應(yīng)有法律上的訴訟主體地位。

    《中國青年報》記者萬興亞 通訊員 孫萌

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