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通天大道在腳下　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一、業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作問題的提出　　近年來，有關(guān)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作的矛盾和問題不絕于耳。如:業(yè)主大會、業(yè)主委員會的性質(zhì)與職權(quán)界限，業(yè)主大會的“民主協(xié)商”，“少數(shù)服從多數(shù)”原則，“只要2/3以上業(yè)主通過，可以炒掉物業(yè)管理公司”；分期開發(fā)入住的小區(qū)，隨著小區(qū)業(yè)主人數(shù)的增加，是否有重新選舉業(yè)委會的必要，如果有必要該如何操作？小區(qū)滾動開發(fā)尚未結(jié)束時，業(yè)主委員會是否可以有權(quán)選聘物業(yè)管理公司？20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主臨時會議，如果業(yè)主委員會不組織召開，導致會議不具備決策效力的矛盾該如何解決？在業(yè)委會換屆乃至整個業(yè)主自治活動中，政府主管部門應(yīng)該起到什么樣的作用？諸如此類。業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作舉步維艱，甚至處于“困局”狀態(tài)，嚴重制約和影響了物業(yè)管理的和諧發(fā)展。對此，一般的觀點往往是將其歸咎為物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)缺位、制度設(shè)計不完善、業(yè)主素質(zhì)低、政府監(jiān)管不到位等因素。誠然，上述因素是現(xiàn)實的、客觀的。但僅僅以此來“過錯推定”則未免過于簡單，難以使人折服。　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度起源于20世紀90年代初期的深圳，后經(jīng)深圳物業(yè)管理主管部門和行業(yè)不斷研究總結(jié)和反復實踐，逐漸演化為一種常規(guī)的物業(yè)管理制度。1996年出臺的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》將其作為一項重要內(nèi)容，以地方立法的形式正式予以確立。其后，深圳物業(yè)管理主管部門還在不斷實踐運作的基礎(chǔ)上，出臺了一系列的政府規(guī)范性文件不斷加以完善，使其逐步成為極具可操作性的物業(yè)管理制度之一。《物業(yè)管理條例》出臺前，自家建設(shè)部在全國范圍內(nèi)廣泛征求意見，2003年國家《物業(yè)管理條例》出臺后，隨后又專門推出《業(yè)主大會規(guī)程》，以行政法規(guī)配套文件的形式進一步在全國范圍確立了業(yè)主大會業(yè)主委員會制度。各地也圍繞業(yè)主大會業(yè)主委員會制度推進相繼出臺了一系列具體配套實施辦法。可見，業(yè)主大會業(yè)主委員會制度的形成是根植于中國改革開放和市場經(jīng)濟的沃土，既有深深的時代烙印，具有我國社會轉(zhuǎn)型時期的特點，又有中國傳統(tǒng)文化的影響和養(yǎng)分。它既區(qū)別于香港的“業(yè)主立案法團”，也有別于日本的“區(qū)分所有權(quán)人的團體”，與法國和新加坡的“管理團體”更是相去甚遠，其是不斷修正后較為成熟的物業(yè)管理基本運作制度，也是在經(jīng)歷了充分實踐運作基礎(chǔ)上的規(guī)范立法。時至今日，業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作的步履蹣跚、矛盾重重，追本窮源更多的則是對該制度認識和理解不足以及貫徹執(zhí)行過程中的操作變形所致。因此，剖析業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度的本質(zhì)，深刻理解立法原義，從認識上、思想上正本清源，進而以正確的認識指導運作實踐，是破解業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作問題第一道入門的鑰匙。　　二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度的立法基礎(chǔ)和基本原則 　　(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度立法基礎(chǔ)分析　　《物業(yè)管理條例》出臺之初，國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司在介紹立法背景時即明確宣稱，建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是《物業(yè)管理條例》立法的理論基礎(chǔ)。自然，其也是業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度的主要理論基礎(chǔ)。業(yè)主大會制度是在建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的基礎(chǔ)上，為業(yè)主表達共同意愿，實現(xiàn)業(yè)主利益均衡，提供組織上的保障。業(yè)主大會權(quán)利的本質(zhì)是該小區(qū)單個業(yè)主權(quán)利的總和，單個業(yè)主的權(quán)利來源于業(yè)主所擁有的業(yè)權(quán)份額，而表示業(yè)權(quán)份額的標志是建筑面積或住宅套數(shù)，透過建筑面積和住宅套數(shù)折射出的是業(yè)主擁有財產(chǎn)的多少。說到底，業(yè)主表決權(quán)取決于財產(chǎn)的多少。業(yè)主大會是建立在全體業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利基礎(chǔ)上的？其與屬于行政管理體系中的政治意義上的自治組織，如居民委員會、村民委員會有著本質(zhì)區(qū)別。前者是以業(yè)主擁有的業(yè)權(quán)份額為單位，后者則是以自然人為單位行使相關(guān)權(quán)利，前者權(quán)利人的權(quán)利(業(yè)主與業(yè)主的權(quán)利)是不平等的，而后者(公民與公民的權(quán)利)則是平等的。從另一個角度看，業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度，也完全符合20世紀60年代美國的詹姆斯•布坎南創(chuàng)始并傳播的公共選擇理論。以公共選擇理論分析，物業(yè)區(qū)域中，如果任何決策都要眾多業(yè)主談判解決，業(yè)主則需要搜集信息、開會、協(xié)商談判以及投票表決，其談判的成本必然極高。由大家共認的“公共機構(gòu)”來完成，通過在物業(yè)小區(qū)設(shè)立一個執(zhí)行機構(gòu)并由業(yè)主向其授予一定的權(quán)利，就能大大降低物業(yè)小區(qū)眾多業(yè)主的談判成本或交易成本。業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度不僅是以建筑物區(qū)分 所有權(quán)理念 ，胡也是以經(jīng)濟學的成本效率原則為立法基礎(chǔ)的。　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度的基本原則　　弄清業(yè)主大會，業(yè)主委員會制度的立法基礎(chǔ)，認真學習《物業(yè)管理條例》，《業(yè)主大會規(guī)程》，不難看出我國業(yè)主大會業(yè)主委員會制度具有以下基本原則：　　1.業(yè)主大會要代表和維護使命業(yè)主合法權(quán)益的原則　　業(yè)主大會是基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在結(jié)構(gòu)組成，權(quán)力歸屬及使用上不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的。只要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)所有人均享有參加業(yè)主大會、對物業(yè)共同事項進行管理的權(quán)利，業(yè)主大會應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，委員也應(yīng)當從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會各業(yè)主權(quán)利的行使是基于其擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，業(yè)主委員會權(quán)利的行使則是基于業(yè)主大會的授權(quán)，毋庸置疑的是，業(yè)主大會業(yè)主委員會均是維護全體業(yè)主物業(yè)管理合法權(quán)益的組織機構(gòu)。　　2.業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的原則　　我國《物業(yè)管理條例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會履行如“選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作”等職責。第十五條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。”可見，業(yè)主大會行使相關(guān)權(quán)利的核心是物業(yè)區(qū)域物業(yè)管理事務(wù)的決策，業(yè)主委員會行使相關(guān)權(quán)利的核心是執(zhí)行業(yè)主大會的決議，超出這個界限，就是超越職權(quán)。　　3.業(yè)主的權(quán)責相一致的原則　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。同時，權(quán)利和義務(wù)是相對應(yīng)的，權(quán)利與義務(wù)具有一致性，也即權(quán)利與義務(wù)是并存的，任何一項權(quán)利都必然伴隨著一個或幾個保證其實現(xiàn)的義務(wù)，沒有義務(wù)的權(quán)利，也沒有無權(quán)利的義務(wù)；而且權(quán)利和義務(wù)是對等的，業(yè)主在享有一定權(quán)利的同時還應(yīng)當履行一定的義務(wù)。　　三、業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度運作典型問題分析　　明確業(yè)主大會，業(yè)主委員會制度的立法基礎(chǔ)和原則，筆者擬以此為基礎(chǔ)，通過分析物業(yè)管理實踐中的業(yè)主大會業(yè)主委員會動作典型問題，以期拋磚引玉，引發(fā)業(yè)內(nèi)同仁思考，共同解決業(yè)主大會業(yè)主委員會運作存在的問題。