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為了防止建設(shè)單位利用物業(yè)買受人缺少經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，擬定不公平條款侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，建設(shè)部在前期物業(yè)管理活動(dòng)中采取了雙保險(xiǎn)，即制定了《長(zhǎng)期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）和《業(yè)主臨時(shí)公約》（示范文本），本文僅對(duì)《業(yè)主臨時(shí)公約》略談淺見。
一、何謂《業(yè)主臨時(shí)公約》
所謂前期物業(yè)管理即物業(yè)從開始交付給業(yè)主到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間這段時(shí)間的物業(yè)管理。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主不僅僅是物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象，同時(shí)也是物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。他們既擁有權(quán)利，同時(shí)又必須履行義務(wù)。業(yè)主的責(zé)任得到落實(shí)，是物業(yè)管理得以健康發(fā)展的重要因素之一。因此，業(yè)主必須樹立公約意識(shí)。物業(yè)管理涉及多個(gè)業(yè)主，業(yè)主之間既有個(gè)體利益也有共同利益。單個(gè)業(yè)主的個(gè)體利益應(yīng)當(dāng)服從大多數(shù)業(yè)主的整體利益。
《業(yè)主公約》是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大義務(wù)的共同性約定，是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意愿和行為準(zhǔn)則。《業(yè)主公約》應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等多項(xiàng)作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，只有所有業(yè)主共同遵守業(yè)主公約才能建立物業(yè)活動(dòng)的正常秩序，《業(yè)主公約》一般由業(yè)主大會(huì)的籌備小組提草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會(huì)。但在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，首次業(yè)主大會(huì)不能召開，業(yè)主陸續(xù)進(jìn)住，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)需要，為維護(hù)正常的物業(yè)秩序，出于保護(hù)已經(jīng)入住業(yè)主共同利益考慮，在出售物業(yè)之前由建設(shè)單位預(yù)先制定，建設(shè)單位制定的業(yè)主公約不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的業(yè)主公約，它并不能一定能體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個(gè)"臨時(shí)公約"具有過渡性質(zhì)，稱為《業(yè)主臨時(shí)公約》。
二、《業(yè)主臨時(shí)公約》不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益
物業(yè)買受人（業(yè)主）在購(gòu)房時(shí)與建設(shè)單位的實(shí)力對(duì)比中處于劣勢(shì)，《業(yè)主臨時(shí)公約》由建設(shè)單位制定，對(duì)于業(yè)主臨時(shí)公約的簽訂沒有參與的機(jī)會(huì)。建設(shè)單位基于對(duì)自己有利的動(dòng)機(jī)，保持對(duì)物業(yè)的一定控制權(quán)，完全可能利用制定臨時(shí)公約的機(jī)會(huì)，在公約中加入不公正條款，損害物業(yè)買受人（業(yè)主）的利益。如規(guī)定長(zhǎng)期聘用某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)：規(guī)定建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的某些部分享有保留的權(quán)利，如建筑物外墻面和樓頂做廣告盈利，保留某些會(huì)所、學(xué)校、停車場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等共用部位的所有權(quán)或使用權(quán)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用不承擔(dān)義務(wù)；規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以利用物業(yè)某些共有部位謀求自身利益；不合理地限制業(yè)主大會(huì)成立；限制業(yè)主的某些合法權(quán)利；等等。為保障物業(yè)買受人（業(yè)主）的利益，《業(yè)主臨時(shí)公約》（示范文本）對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容進(jìn)行了原則上的限制。
三、《業(yè)主臨時(shí)公約》（示范文本）的內(nèi)容
（一）首先要開宗明義，說明制定《業(yè)主臨時(shí)公約》是為落實(shí)本小區(qū)的前期物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序。根據(jù)各級(jí)政府頒布的相關(guān)法規(guī)制定本公約，由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守。
（二）簡(jiǎn)要介紹物業(yè)的基本狀況
如物業(yè)名稱、坐落位置及對(duì)業(yè)主提出總體的要求，如物業(yè)管理法規(guī)，政策和公約規(guī)定，配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作，妥善處理相鄰關(guān)系。遵守物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定和公約制定的管理細(xì)則及各項(xiàng)管理規(guī)章制度。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)保證其共居人，使用人及相關(guān)人員遵守公約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。
（三）物業(yè)使用和維修的約定
業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，合理使用共用部位專用設(shè)備，自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途；不占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；不利用公共部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。例如空調(diào)外接設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝，陽臺(tái)外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼和安裝可通過外觀看到的任何標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語等。愛護(hù)公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在公共部位亂圖亂畫和隨便張貼。垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)堆放，避免遺撒。自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在公共部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì)，不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲，不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。業(yè)主飼養(yǎng)寵物應(yīng)遵守本市的養(yǎng)犬管理規(guī)定及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，即時(shí)清理寵物糞便，乘坐電梯時(shí)應(yīng)避開乘梯的高峰時(shí)間。機(jī)動(dòng)車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時(shí)速應(yīng)低于5公里；車輛出入應(yīng)按要求出示證件，機(jī)動(dòng)車應(yīng)在規(guī)定的車位停放，禁止在消防通道、井蓋、人行通道和綠地等場(chǎng)所停放，車位只可用作停放車輛用途，不得自行在車位上安裝任何設(shè)施，夜間停放期間，防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除，小區(qū)共用車位使用分配方式應(yīng)在留出適當(dāng)數(shù)量的訪客車位后，按登記順序分配或輪換分配或以抽簽的方式分配。業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)物內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施進(jìn)行維修，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬于其維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理企業(yè)并采取合理措施防止損失擴(kuò)大。對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)維（下轉(zhuǎn)第10頁）（上接第7頁）修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持、配合，不得人為阻撓維修，因阻撓維修造成物業(yè)及他人人身傷害和財(cái)物損失的，阻撓人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)管理企業(yè)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)行入戶維修，如因維修而損壞業(yè)主利益應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償損失，如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞，造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。裝飾裝修房屋應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工，不得擅自拆毀承重墻，各種管線和破壞防水層等，不得影響共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修養(yǎng)護(hù)以及相鄰產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，因裝飾裝修導(dǎo)致共用部位，共用設(shè)施設(shè)備以及其他業(yè)主利益受損，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。