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不定期租賃可隨時解除合同
發布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網瀏覽量:875 ℃

  2003年3月,袁某與陳某簽訂了一份房屋租賃合同,由陳某每月交納租金2500元,以承租袁某的房屋一間,租期為2年。陳某依照租賃合同的約定交付了租金后就去了外地,即將該承租的房屋又轉租給謝某。

  2005年3月租期屆滿,袁某口頭通知謝某要求增加租金,按每月3000元收取。謝某同意。8月,袁再次上調租金為每月3500元,謝某拒絕后仍按每月3000元向袁某交納租金,但袁某拒絕收取并于同年11月向法院起訴:要求謝某按每月3500元的標準補交8~11月的租金,并于11月期滿退回房屋。后經過法院判決,謝某按每月3500元向袁某補交了8~11月的租金,同時解除雙方的租賃關系。

  謝某接到判決后認為:袁某是單方提出增加租金行為,他沒有接受,系無效的民事行為,所以應按照雙方原口頭約定的3000元交納租金滿1年才終止租賃關系,怎么可以就這樣解除了雙方的租賃關系呢?

  在上述這樣的房屋租賃糾紛案中,在原租賃期屆滿時,袁某僅口頭通知謝某提高資金,謝某同意并依次履行,說明雙方就繼續承租的租金標準達成了口頭協議,因雙方同意,故該口頭協議有效。但由于該口頭協議未涉及租賃期限,故應視為該租賃為不定期租賃。依照《合同法》232條的規定“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第62條仍不能確定的,視為不定期租租賃,當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知租賃合同。所以,本案出租人即袁某要求在2005年11月終止租賃關系,是有根據的。

  合同成立后,若一方當事人要求變更內容,應該取得雙方同意,才能按新的條件繼續履行合同。因此,一方無論出于什么原因,提出變更合同履行條件的要求,不能視為違約行為,只能視為是一種要約行為,且要經雙方當事人同意,此要約行為才產生約束力。據此,本案袁某在口頭協議履行中,單方要求提高租金,謝某予以決絕,袁某的單方要約就不具有變更租金標準的效力,雙方仍應按照原租金標準執行。

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