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房屋租賃糾紛中常見的幾大誤區(qū)
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:904 ℃

  一、原承租人要求續(xù)租時的處理

  1、租約到期,承租人要求續(xù)租,而出租人則要求合理變更原租約條件的。如原租金過低,出租人把租金提高到靠近國家規(guī)定的標準,即房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準,或者在國家沒有規(guī)定標準的地區(qū),根據(jù)公平合理的原則,參照較高的房屋所在地租金的實際水平,定出合理的新的租金,如果原承租人不同意,就是放棄優(yōu)先承租權(quán),出租人即可與別人建立租賃關(guān)系;如果原承租人同意這些合法的條件,應另訂租賃合同,將新條件寫進去,將原已屆滿的期限變更為新約定的期限,并向房管部門登記備案。

  新租賃合同成立后,當任何一方有過失或故意侵害了對方的正當權(quán)益時,就有可能影響新合同的效力。如在完成租賃合同的登記(備案)手續(xù)后,出租人提出收取押租或其他額外費用,妨礙承租人居住使用,或承租人不按合同規(guī)定交租(拒交或拖欠),則對方可以提出解除租賃合同,并要求違約人支付有關(guān)費用和賠償失去的合法權(quán)益。

  2、租約到期后,如果出租人沒有提出新的條件,承租人按原租約繼續(xù)交租又被其接受,則視為租賃關(guān)系延續(xù),并且是不定期的租賃關(guān)系,出租人沒有正當理由時,不得終止。

  3、租約到期后,如果出租人因自住需要,不愿意繼續(xù)出租,未訂立續(xù)租合同,則承租人就應將房屋返還出租人。如果承租人在當?shù)卣?guī)定的或雙方約定的時期內(nèi)確實無法找到房屋,出租人應當給承租人找房搬家的時間,酌情延長租賃期限。承租人也應按期騰房。如果承租人不積極找房和按期騰房,出租人有權(quán)在合理范圍內(nèi)提高房租。當承租人有房可遷而拒不騰房時,出租人可申請法院強制其搬遷并令其交占房期間的房租。

  二、出租人要求按原租約條件繼續(xù)出租,承租人不同意時的處理

  1、如果承租人在租約期滿后,不同意出租人按原租賃合同的條件續(xù)租,而要求降低租金,或要求出租人對房屋維修改建、要求準予變動房屋用途才續(xù)租,即作原租約終止或按新租約不成立處理。承租人應在出租人要求的合理期限內(nèi)找房搬遷。承租人搬遷前占用原房的,應照前租約交房租。

  2、出租人以原租約期滿為由隨意抬高房租的,一般不允許,但出租人與承租人另有約定的除外。當承租人不積極找房或找到了房逾期不遷時,出租人可以抬高租金標準;如這時雙方爭執(zhí)不下,應按照可加租的精神,由房管機關(guān)作出仲裁,或由法院作裁決。

  三、出租人外出未歸,租賃合同屆滿,而出租人又無任何續(xù)租的明確表示時(包括書面的或口頭的或行動的)的處理

  1、承租人通知出租人的近親屬、單位按到期日搬遷的,作原租約未延續(xù)不再交租金處理。

  2、承租人通知出租人回來之前或向承租人明確表態(tài)前,按續(xù)租處理,可按原租約補交租金,也可按月將租金交由上述人代收立據(jù)轉(zhuǎn)交出租人,自得知出租人不續(xù)租的意思表示之日起,始作不續(xù)租處理。

  3、承租人在租約期滿后又續(xù)住該房至出租人返回或有明確表態(tài)之日,如果承租人要求出租人支付貸款金的,原則上不允許,只有在出租人自愿的情況下,才可免收這段超期占用的租金。

  4、承租人在租約生效期間如擅自把房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借,或與人交換、出賣、贈與等,按侵權(quán)行為處理。出租人回來后可追回原房并要求賠償損失和返還非法所得,有關(guān)部門可予罰款或?qū)Ψ欠ㄋ糜枰詻]收。如果承租人趁房主不在利用承租的房屋進行非法活動,損害公共利益,或不服從以上適當處理,出租人有權(quán)就受到的損失向承租人索賠,并申請房屋所在地法院強制執(zhí)行。

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