第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本規(guī)定。
縣(市)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關(guān)行政管理部門和單位，按照各自治則配合實施本規(guī)定。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第四條 第四條 房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)主要考慮下列因素：
(一) 業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備;
(二) 屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū);
(三) 與社區(qū)居民委員會設(shè)置大體相適應(yīng)。
第五條 業(yè)主大會有一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者首個房屋出售并交付使用滿2年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。
第六條 具備召開首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。
籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時間時間等必要的資料。
籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。
第七條 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的計一票;超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。
單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30%，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主。
第八條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定辦法，業(yè)主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。
第九條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)當(dāng);但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。
第十條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)及時在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告;并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開定期業(yè)主大會會議;經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)出具書面授權(quán)委托書。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，取得資質(zhì)證書后，放可從事與自治登記相適應(yīng)的物業(yè)管理活動。
新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)依法取得供上行政管理部門和發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件的，按照有關(guān)規(guī)定和發(fā)資質(zhì)證書。
房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。
第十三條 外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)在市房產(chǎn)行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，由方鏟形整主管部門責(zé)令限期備案，并予以通報。
第十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位在于物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和和時限、違約責(zé)任等物業(yè)管理具體事項。
前期物業(yè)服務(wù)合同在期限屆滿或者到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。
第十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)綜合驗收合格之后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收。
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他又管事項進(jìn)行查驗。
建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規(guī)定為辦理物業(yè)承接驗收的，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正;逾期拒不改正的，對責(zé)任方處以1萬元以上10萬元以下的罰款。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積的0.3%的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必須要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超過300平方米。
物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有;未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者挪作他用。
