房產(chǎn)作為一種高價值的商品，由于涉及的金額巨大，購買者一定要弄清楚所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，因產(chǎn)權(quán)歸屬不明或者仍有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，購買時一頂要謹慎地對待。上海房產(chǎn)糾紛律師提醒市民在簽訂房屋買賣合同時要明確合同履行內(nèi)容、履行期限以及違約責任等，以免發(fā)生不必要的麻煩。
樊某(甲方)作為買受人與陳某(乙方)作為出賣人就一套房屋簽訂房屋買賣合同一份，約定房款63萬，甲方保證所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)權(quán)利明晰完整，無任何糾紛，雙方應(yīng)相互協(xié)助，保證各自的手續(xù)證照齊全，并約定了違約條款。當日，樊某按約交付定金3萬元。同年4月，陳某與樊某處理房屋過戶事宜時，樊某要求陳某出示案涉房屋產(chǎn)權(quán)證后支付房款，而陳某要求樊某先支付房款后再出示房產(chǎn)證并辦理過戶手續(xù)，雙方協(xié)商未果，導(dǎo)致未交付房款也未辦理房屋過戶手續(xù)。后陳某在雙方合同尚未解除的情況下將案涉房屋出售給案外人吳某、沈某，并將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在吳某、沈某名下。故樊某起訴至法院，要求判準被告陳某向原告樊某支付違約金12.6萬元，并返還定金3萬元；依法解除原被告雙方簽訂的房屋買賣合同。經(jīng)查明，案涉房屋系案外人所有，陳某以自己的名義出售房屋，但在締約時未如實告知案涉房屋的實際權(quán)利狀態(tài)。法院審理認為，被告作為房屋出售人，除了履行協(xié)助辦理過戶手續(xù)及交付房屋的義務(wù)，還負有向合同相對方如實告知房屋產(chǎn)權(quán)信息及配合提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料的附隨義務(wù)，但本案被告在合同簽訂之前未向原告方出示其作為房屋出售代理人的委托書及公證書，其行為已構(gòu)成違約。原告方在辦理過戶過程中又以對方未出示房產(chǎn)證為由拒付房屋首付款，也構(gòu)成違約。最終法院判決解除原被告雙方簽訂的房屋買賣合同，被告陳某返還原告樊某購房定金3萬元，駁回原告樊某其他訴訟請求。
滬律網(wǎng)提示：主給付義務(wù)是指在合同中所固有、必備的、自始確定的，并能夠決定合同類型的基本義務(wù)，如買賣合同中賣方的交付標的物、買方支付價款的義務(wù)。在房屋買賣合同中，買方?jīng)]有按照合同約定的時間給付價款，則認定為沒有履行主給付義務(wù)，構(gòu)成違約。
《合同法》第六條：當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。第四十二條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：(一)假借訂立合同，惡意進行磋商；(二)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；(三)有其他違背誠實信用原則的行為。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案簡單來說就是樊某與陳某都構(gòu)成違約，樊某沒有按照合同支付房款，最終導(dǎo)致房屋被賣給他人；陳某在簽訂合同時也沒有告知房屋不是其本人所有，沒有盡到誠信義務(wù)。因此在雙方都違約的情況下，違約金不用再給付。
