購(gòu)房人花4600萬(wàn)元簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)了一套別墅，但是在履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中，購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)別墅的別墅的外墻外立著好幾個(gè)墳頭，甚至清明節(jié)的時(shí)候還有人會(huì)來(lái)祭拜，購(gòu)房人認(rèn)為賣(mài)房人在一開(kāi)始的時(shí)候沒(méi)有告知自己這個(gè)情況，這屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的重大瑕疵，因此購(gòu)房人將賣(mài)房人訴至法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且要求購(gòu)房人返還雙倍的定金。那么，購(gòu)房人的訴訟請(qǐng)求是否有法律依據(jù)呢？
問(wèn)題1，別墅周?chē)嬖趬烆^，是否會(huì)影響該別墅的買(mǎi)賣(mài)呢？
律師回答到：在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，房屋周?chē)嬖趬烆^，確實(shí)是屬于會(huì)影響購(gòu)房人是否需要購(gòu)買(mǎi)房屋的重要因素之一。盡管，我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持唯物主義的觀點(diǎn)，但是從實(shí)際來(lái)看，如果一個(gè)房屋是兇宅或者是房屋周?chē)嬖谥鴫烆^等會(huì)讓一般人難以接受的東西時(shí)，那么這個(gè)房屋在出售時(shí)，往往價(jià)格會(huì)低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。因此像本案中別墅外邊存在多個(gè)墳頭，也會(huì)讓一般的買(mǎi)家覺(jué)得不太吉利，也當(dāng)然會(huì)購(gòu)房人影響到本案中購(gòu)房人和賣(mài)房人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
問(wèn)題2：本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以被解除嗎？
律師表示到：依據(jù)現(xiàn)行《合同法》合同法第94條的規(guī)定，合同可以被解除的法定情形包括了（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿(mǎn)前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。
但很明顯，在本案中依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及對(duì)于傳統(tǒng)風(fēng)俗的尊重，賣(mài)房人負(fù)有將別墅周?chē)嬖趬烆^的事實(shí)向向購(gòu)房人如實(shí)披露、告知的義務(wù)，然后視購(gòu)房人的選擇而決定房屋買(mǎi)賣(mài)的結(jié)果，賣(mài)房人對(duì)買(mǎi)房者隱瞞了這一重要的事實(shí)，其行為是有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，這并不屬于合同解除的法定情形，因此在本案中購(gòu)房人不享有主張解除合同的法定權(quán)利。
不過(guò)，購(gòu)房人可以和賣(mài)房人協(xié)商后協(xié)議解除合同。
問(wèn)題3：如果合同不能被解除，那么本案中的購(gòu)房人是否向法院訴請(qǐng)撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同呢？
律師回答到：如果本案中的購(gòu)房人能夠在訴訟中舉證證明賣(mài)房人是故意隱瞞別墅周?chē)嬖趬烆^的事實(shí)，從而誘導(dǎo)自己購(gòu)買(mǎi)別墅的，那么購(gòu)房人可以主張賣(mài)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候存在欺詐的情形，從而請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
但是，如果購(gòu)房人的舉證不足以證明賣(mài)房人存在欺詐的情形，那么律師認(rèn)為也可以用現(xiàn)行《合同法》第五十四條第2項(xiàng)以及《民法總則》第一百二十五條所規(guī)定的重大誤解條款來(lái)主張撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)椋谶@種情形下，購(gòu)房人本身可能也沒(méi)有盡到嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶彶榕c信息的詢(xún)問(wèn)，而賣(mài)房人又隱瞞了墳頭的事情，導(dǎo)致雙方在存在誤解的情況下簽訂了合同，可以視作為“重大誤解”。
問(wèn)題4：本案中購(gòu)房人所主張的賣(mài)房人需要返還雙倍的定金能否得到法院的支持？
律師解答到：最新出臺(tái)的《民法典》在結(jié)合了《擔(dān)保法》第九十條和第九十一條，以及《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條的基礎(chǔ)上，其第五百八十七條所規(guī)定的定金罰則具體為：債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
因此，在本案中如果購(gòu)房人和賣(mài)房人最終是通過(guò)協(xié)商的方式解除合同的，那么賣(mài)房人只需返還原有的定金，而不用返還雙倍的定金，因?yàn)樵诖饲闆r下，賣(mài)房人不存在著違約責(zé)任；但是，如果法院最終認(rèn)定賣(mài)房人存在欺詐的情形，并且購(gòu)房人也主張撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，那么可以視為賣(mài)房人存在著違約的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)在撤銷(xiāo)合同的同時(shí)，返還雙倍的定金給購(gòu)房人。
