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    買(mǎi)下4600萬(wàn)的別墅后卻發(fā)現(xiàn)外邊立著多個(gè)墳頭,買(mǎi)家要求賣(mài)家解除購(gòu)房合同并返還雙倍定金
    發(fā)布時(shí)間:2020-09-08 09:08:50作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,010 ℃

    購(gòu)房人花4600萬(wàn)元簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)了一套別墅,但是在履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中,購(gòu)房人卻發(fā)現(xiàn)別墅的別墅的外墻外立著好幾個(gè)墳頭,甚至清明節(jié)的時(shí)候還有人會(huì)來(lái)祭拜,購(gòu)房人認(rèn)為賣(mài)房人在一開(kāi)始的時(shí)候沒(méi)有告知自己這個(gè)情況,這屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的重大瑕疵,因此購(gòu)房人將賣(mài)房人訴至法院,要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同,并且要求購(gòu)房人返還雙倍的定金。那么,購(gòu)房人的訴訟請(qǐng)求是否有法律依據(jù)呢?

    買(mǎi)下4600萬(wàn)的別墅后卻發(fā)現(xiàn)外邊立著多個(gè)墳頭,買(mǎi)家要求賣(mài)家解除購(gòu)房合同并返還雙倍定金

    問(wèn)題1,別墅周?chē)嬖趬烆^,是否會(huì)影響該別墅的買(mǎi)賣(mài)呢?

    律師回答到在房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中,房屋周?chē)嬖趬烆^,確實(shí)是屬于會(huì)影響購(gòu)房人是否需要購(gòu)買(mǎi)房屋的重要因素之一。盡管,我們應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持唯物主義的觀點(diǎn),但是從實(shí)際來(lái)看,如果一個(gè)房屋是兇宅或者是房屋周?chē)嬖谥鴫烆^等會(huì)讓一般人難以接受的東西時(shí),那么這個(gè)房屋在出售時(shí),往往價(jià)格會(huì)低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。因此像本案中別墅外邊存在多個(gè)墳頭,也會(huì)讓一般的買(mǎi)家覺(jué)得不太吉利,也當(dāng)然會(huì)購(gòu)房人影響到本案中購(gòu)房人和賣(mài)房人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

    問(wèn)題2:本案中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以被解除嗎?

    律師表示到:依據(jù)現(xiàn)行《合同法》合同法第94條的規(guī)定,合同可以被解除的法定情形包括了(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿(mǎn)前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。

    但很明顯,在本案中依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則以及對(duì)于傳統(tǒng)風(fēng)俗的尊重,賣(mài)房人負(fù)有將別墅周?chē)嬖趬烆^的事實(shí)向向購(gòu)房人如實(shí)披露、告知的義務(wù),然后視購(gòu)房人的選擇而決定房屋買(mǎi)賣(mài)的結(jié)果,賣(mài)房人對(duì)買(mǎi)房者隱瞞了這一重要的事實(shí),其行為是有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則,這并不屬于合同解除的法定情形,因此在本案中購(gòu)房人不享有主張解除合同的法定權(quán)利。

    不過(guò),購(gòu)房人可以和賣(mài)房人協(xié)商后協(xié)議解除合同。

    問(wèn)題3:如果合同不能被解除,那么本案中的購(gòu)房人是否向法院訴請(qǐng)撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同呢?

    律師回答到:如果本案中的購(gòu)房人能夠在訴訟中舉證證明賣(mài)房人是故意隱瞞別墅周?chē)嬖趬烆^的事實(shí),從而誘導(dǎo)自己購(gòu)買(mǎi)別墅的,那么購(gòu)房人可以主張賣(mài)房人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候存在欺詐的情形,從而請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

    但是,如果購(gòu)房人的舉證不足以證明賣(mài)房人存在欺詐的情形,那么律師認(rèn)為也可以用現(xiàn)行《合同法》第五十四條第2項(xiàng)以及《民法總則》第一百二十五條所規(guī)定的重大誤解條款來(lái)主張撤銷(xiāo)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)椋谶@種情形下,購(gòu)房人本身可能也沒(méi)有盡到嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶彶榕c信息的詢(xún)問(wèn),而賣(mài)房人又隱瞞了墳頭的事情,導(dǎo)致雙方在存在誤解的情況下簽訂了合同,可以視作為“重大誤解”。

    問(wèn)題4:本案中購(gòu)房人所主張的賣(mài)房人需要返還雙倍的定金能否得到法院的支持?

    律師解答到:最新出臺(tái)的《民法典》在結(jié)合了《擔(dān)保法》第九十條和第九十一條,以及《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條的基礎(chǔ)上,其第五百八十七條所規(guī)定的定金罰則具體為:債務(wù)人履行債務(wù)的,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金;收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

    因此,在本案中如果購(gòu)房人和賣(mài)房人最終是通過(guò)協(xié)商的方式解除合同的,那么賣(mài)房人只需返還原有的定金,而不用返還雙倍的定金,因?yàn)樵诖饲闆r下,賣(mài)房人不存在著違約責(zé)任;但是,如果法院最終認(rèn)定賣(mài)房人存在欺詐的情形,并且購(gòu)房人也主張撤銷(xiāo)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的,那么可以視為賣(mài)房人存在著違約的事實(shí),應(yīng)當(dāng)在撤銷(xiāo)合同的同時(shí),返還雙倍的定金給購(gòu)房人。

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