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    新買二手房有兩個(gè)化糞池窨井,買家反悔并索求退還購房款
    發(fā)布時(shí)間:2021-06-20 18:20:29作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:830 ℃

    上海的孫某在買房前沒有發(fā)現(xiàn)房屋有化糞池窨井,賣家也沒有明確告知,在發(fā)現(xiàn)事實(shí)后,孫某反悔了,不想買這套房屋了,還想向賣家追回購房款,雙方也因此對(duì)簿公堂。后經(jīng)上海一中院的調(diào)解,雙方確認(rèn)房屋買賣合同予以解除,賣家在扣減孫某已付購房款5萬元外,將剩余15萬元購房款退還給孫某。

    新買二手房有兩個(gè)化糞池窨井,買家反悔并索求退還購房款

    孫某打算在孫子學(xué)校附近買一套二手房陪讀,后相中了張某的房屋。2019年8月31日,孫某與房東張某簽訂了房屋買賣合同,約定房屋總價(jià)為277萬元,并約定在當(dāng)年9月底前,孫某支付張某房款20萬元,張某則將房屋鑰匙交給孫某。同時(shí)約定,在2020年2月底之前,雙方辦理過戶手續(xù),在辦理過戶手續(xù)前,孫某需向張某付清剩余房款257萬元。在按約支付了20萬元房款后,孫某在查看房屋后才發(fā)現(xiàn)房子里有兩個(gè)化糞池窨井。孫某和老伴無法接受,便要求和張某解除合同,退還房款。交涉無果后,孫某將張某告上了法院,而張某也提起了反訴。一審法院審理后認(rèn)定孫某并未提供充足證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋外天井的窨井蓋確對(duì)系爭(zhēng)房屋正常使用造成重大影響以及張某存在隱瞞欺騙的故意,而孫某自認(rèn)在看房時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋外的天井存在窨井蓋以及圍墻上孔洞,故孫某要求解除合同的理由并不充分。孫某并未按約支付房款,已構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。張某的反訴請(qǐng)求有事實(shí)及合同依據(jù),應(yīng)予以支持。故判決孫某支付逾期付款違約金、解除合同違約金共計(jì)近12萬元,同時(shí),張某返還孫某購房款20萬元。孫某不服,提起上訴。最終,在法官的調(diào)解下雙方達(dá)成和解,確認(rèn)房屋買賣合同予以解除,張某在扣減孫某已付購房款5萬元外,將剩余15萬元購房款退還給孫某。

    問題1:《民法典》是如何規(guī)定合同解除的法定情形的?

    律師表示:《民法典》第563條規(guī)定:有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同,當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同,但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。像本案中房屋存在的問題,尚不足以達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn),故不屬于法定的合同可解除的情形。

    問題2:張某和孫某經(jīng)二審法院的調(diào)解后,協(xié)商解除合同,其法律依據(jù)是什么?

    律師指出:根據(jù)《民法典》第562條的規(guī)定:當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí),解除權(quán)人可以解除合同。合同是雙方當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn),無論是合同的成立和生效,還是合同的解除,雙方當(dāng)事人都可以對(duì)其進(jìn)行約定,因此張某和孫某經(jīng)協(xié)商一致,最終解除合同,是符合合同的意思自治原則的。

    問題3:最終為何張某是扣減了孫某已付的5萬元購房款,返還了剩余的15萬元購房款?

    律師回答到:從本案的事實(shí)來看,房屋的天井內(nèi)存在化糞池窨井,確實(shí)會(huì)影響買家買房的意圖,故而影響買家和賣家簽訂房屋買賣合同這一目的的實(shí)現(xiàn),是屬于較大的不利因素,張某事先并沒有告知孫某這一事實(shí),是存在一定的責(zé)任。而孫某也沒有盡到謹(jǐn)慎注意的義務(wù),在沒有向張某全面核實(shí)房屋實(shí)際情況的前提下,就簽訂了房屋買賣合同,在后期合同履行過程中才發(fā)現(xiàn),導(dǎo)致合同的履行產(chǎn)生了更多了的成本,故也同樣存在著一定的責(zé)任。經(jīng)調(diào)解后,張某扣減孫某5萬元的購房款,也是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的成果,是合情合理合法的。

     

     

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