老人因相信某公司推薦的“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目，而將自己的房屋進(jìn)行抵押，后又需要變更抵押權(quán)人，在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理手續(xù)時(shí)，在沒(méi)有看清合同內(nèi)容的情況下就簽了字，但沒(méi)有想到這個(gè)合同居然是房屋買賣合同，也就是說(shuō)老人的房屋被低價(jià)給賣掉了。老人得知真相后向法院起訴買家，法院審理后判令買方重新將房屋過(guò)戶到老人名下。
原告陳某訴稱，某公司人員向其推薦了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，具體為由陳某用其名下的房產(chǎn)辦理抵押，某公司支付陳某200萬(wàn)元的利息，且陳某可以去某公司的養(yǎng)老院養(yǎng)老。合同期滿后，房本也會(huì)返還，合同期內(nèi)不影響陳某在房產(chǎn)內(nèi)繼續(xù)居住。陳某認(rèn)為該項(xiàng)目很不錯(cuò)，遂與某公司簽訂了養(yǎng)老合同，并在其居住的房屋上辦理了抵押，收了200萬(wàn)元。后某公司的工作人員聯(lián)系陳某，告知其因要變更抵押權(quán)人，需重新簽訂合同，陳某便與某公司的工作人員前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理相關(guān)手續(xù)。由于陳某年事已高，且對(duì)某公司過(guò)于信任，在沒(méi)有看到合同內(nèi)容的情況下就簽字了，后來(lái)才發(fā)現(xiàn)簽訂的是與劉某的房屋買賣合同。陳某表示其并沒(méi)有出售房屋的真實(shí)意思表示，且相關(guān)房屋過(guò)戶手續(xù)均是某公司員工代為辦理，房款也未實(shí)際給付，故其與劉某的房屋買賣合同應(yīng)為不成立，劉某應(yīng)協(xié)助將房產(chǎn)變更登記至陳某名下。被告劉某辯稱，不同意陳某的全部訴訟請(qǐng)求。劉某認(rèn)為，本案所涉的房屋買賣合同為雙方本人簽署，是陳某的真實(shí)意思表示，且購(gòu)房手續(xù)材料齊全，并已完成過(guò)戶登記手續(xù)，雙方之間的房屋買賣合同已履行完畢，劉某已合法取得房屋，陳某的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。法院審理后認(rèn)為：從房屋買賣交易的行為性質(zhì)和習(xí)慣來(lái)看，房屋買賣作為大宗交易，交易價(jià)格非常高，對(duì)買賣雙方均具有重大利益影響，雙方應(yīng)對(duì)交易持謹(jǐn)慎態(tài)度。但本案中劉某無(wú)法就實(shí)際交易時(shí)的房源信息獲取、磋商洽談、現(xiàn)場(chǎng)看房等必備的簽約前置流程進(jìn)行舉證說(shuō)明，且房屋成交價(jià)格明顯低于同類型房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值。房款到陳某賬戶后，僅半小時(shí)又被他人以陳某代理人的身份支取。除此之外，陳某至今仍未向劉某履行交房義務(wù)，但劉某對(duì)此卻從未積極予以主張。由此可以看出，本案交易過(guò)程與正常房屋買賣交易大相徑庭。其次，從陳某所提交的證據(jù)來(lái)看，其在簽約前以及簽約后，與某公司及相關(guān)工作人員之間所發(fā)生的事務(wù)關(guān)聯(lián)點(diǎn)均為抵押的相關(guān)事宜，未曾有過(guò)出售房屋的意思表示。綜上，法官認(rèn)為本案中陳某雖然在房屋買賣合同上簽名，但該簽名不足以證明其具有出售房屋的意思表示。因此，雙方并未就涉案房屋的買賣事宜達(dá)成合意，相對(duì)應(yīng)的房屋買賣合同不成立。法院判決陳某與劉某就涉案房屋簽訂的買賣合同不成立，劉某協(xié)助陳某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶至陳某名下。
問(wèn)題1：本案中的合同為什么是不成立？
律師表示到：《民法典》第483條規(guī)定：承諾生效時(shí)合同成立，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。合同成立的前提是存在要約和承諾，在本案中原告陳某在房屋買賣合同合同上簽了字，但從客觀證據(jù)看，這并非是對(duì)劉某要買房要約的承諾，因此并不存在一個(gè)有效的承諾，所以案涉的房屋買賣合同并沒(méi)有成立。
問(wèn)題2：合同不成立后的法律后果是什么？
律師指出：《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》第32條規(guī)定：《合同法》第58條就合同無(wú)效或者被撤銷時(shí)的財(cái)產(chǎn)返還責(zé)任和損害賠償責(zé)任作了規(guī)定，但未規(guī)定合同不成立的法律后果。考慮到合同不成立時(shí)也可能發(fā)生財(cái)產(chǎn)返還和損害賠償責(zé)任問(wèn)題，故應(yīng)當(dāng)參照適用該條的規(guī)定。在當(dāng)前民法典時(shí)代，合同不成立的法律后果應(yīng)當(dāng)是參照《民法典》關(guān)于合同無(wú)效后的法律后果，即合同自始不成立，雙方基于合同所收取的財(cái)產(chǎn)等都應(yīng)當(dāng)返還。
問(wèn)題3：本案中被告為何要將房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給原告？
律師解釋到：由于案涉房屋買賣合同都沒(méi)有成立，被告亦無(wú)法通過(guò)善意取得制度獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，因此其應(yīng)當(dāng)配合將房屋的產(chǎn)權(quán)重新過(guò)戶給原告。在此，律師也提醒大家，莫要輕信所謂的沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，很多情況下都會(huì)又騙局的存在，讓我們防不勝防。
