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【上海房產(chǎn)律師】中介未足額繳納契稅導致買家無法辦理公積金貸款,被判違約
發(fā)布時間:2024-08-01 15:01:53作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:996 ℃

在房屋買賣過程中,因為買家暫不具備公積金貸款條件,因此要求中介一定要將契稅足額繳納,買家將稅費交給了中介,但是中介實際只繳納了一半的契稅,導致買家后來也無法辦理公積金貸款,買家因此將中介和中介公司訴至法院,法院審理后判決中介公司需承擔違約責任。

原告王某訴稱:其通過中介購買了一套二手房,約定成交價73萬元,契稅1.5%由王某繳納。但是,因購買房屋時王某尚不具備申請公積金貸款的條件,于是達成王某支付首付款后的剩余款項通過商業(yè)貸款付清,但同時王某也口頭告知房屋中介公司,自己后期要轉(zhuǎn)為公積金貸款,契稅一定要足額繳納。溝通好相關事宜后,王某便分別與房屋中介公司、房東簽訂了房屋買賣居間合同,并向房屋中介公司支付了中介費及代辦費,由房屋中介公司協(xié)助辦理貸款、過戶手續(xù),并代繳房屋契稅。后房屋中介公司按約協(xié)助王某辦理了商業(yè)貸款手續(xù)及過戶手續(xù)。王某也足額向中介轉(zhuǎn)賬10950元稅款,而中介實際僅繳納5000余元,且繳稅基數(shù)為34萬元。王某也曾多次詢問發(fā)票金額問題,均告知已足額繳納。直到王某具備轉(zhuǎn)公積金貸款的條件后,在辦理相關手續(xù)時,才得知房屋價格被做低,導致其只能貸款270000元,此時他必須將商業(yè)貸款還至270000元時,才能辦理公積金貸款,中間還將產(chǎn)生利息差。王某便將中介以及中介公司訴至法院,要求二被告賠償利息差、返還預付契稅款、代辦費、中介費等各項費用合計11余萬元。法院審理認為,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。原告與房屋中介公司、房東簽訂的合同明確約定房屋成交價為730000元,契稅為房屋價款的1.5%即10950元,余款通過商業(yè)貸款方式支付。合同簽訂后,原告順利辦理按揭貸款,房屋亦辦理了過戶手續(xù)。但原告向被告轉(zhuǎn)賬10950元契稅款后,被告僅繳納契稅5000余元。雖然被告中介辯解余款是原告另外委托其辦理裝修貸款的代辦費,但被告并未提交證據(jù)證實。因此,被告未按照原告指示足額繳納契稅,導致原告無法及時辦理公積金貸款從而產(chǎn)生利息差,對此被告存在嚴重違約行為,應當承擔賠償責任。同時,考慮到原告未盡到謹慎注意義務,法院確定被告承擔70%的賠償責任即賠償70000余元,中介系房屋中介的工作人員,其行為系履行職務行為,后果應由房屋中介公司承擔,中介個人不承擔責任。故法院依法判決被告房屋中介公司賠償王某利息差額損失70000余元,并退還原告未繳納的契稅款5000余元。目前該案已生效。

問題1:本案中,被告的行為為何構成嚴重違約?

律師解釋道:《民法典》第577條規(guī)定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。在本案中,原被告之間簽訂了房屋買賣居間合同,被告應當代原告繳納契稅,并且是足額繳納。而因為被告沒有足額繳納契稅的行為,造成原告現(xiàn)無法如期辦理公積金貸款,存在貸款利息上的損失,這屬于被告的嚴重違約行為。

問題2:中介未足額繳納契稅造成的責任,為何由中介公司來承擔?

律師指出:中介合同是中介公司和買賣雙方之間簽訂的,中介是中介公司中實際執(zhí)行工作的一方,中介不是中介合同的主體,因為其未足額繳納契稅對原告造成的損失,應當由中介合同的當事人,即中介公司來承擔。

問題3:如何看待未足額繳納契稅的行為?

律師提醒道:在現(xiàn)實中,不乏本案中的同類情形,通過故意將房屋的成交價做低的方式,來達到逃稅的目的,而公積金貸款的相關政策正是為了規(guī)避和約束這些行為。在二手房交易的過程中,一定要將各類稅款等問題進行明確和落實到位,避免落入陷阱和糾紛。

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