隨著各個(gè)地區(qū)的政府相繼出臺(tái)了房屋限購(gòu)和限貸的政策，許多購(gòu)房者在想買房時(shí)發(fā)現(xiàn)自己沒有資格買房或者不能向銀行貸款，但還是通過其他方法來獲得房屋，借他人名義購(gòu)房就是很多購(gòu)房者采取的“對(duì)策”。上海房產(chǎn)糾紛律師提醒廣大市民借名買房具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，鉆法律空子的同時(shí)也會(huì)使自己處于不利的地位。
2008年，王大哥和妻子以其女兒小琳的名義與開放商簽訂認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)買某小區(qū)的一個(gè)套間，并支付了2萬元定金。王大哥與開發(fā)商協(xié)商，首期款為成交總樓價(jià)的30%，余款以銀行按揭方式付款。由于王大哥沒有固定的銀行收入流水賬單，加上女兒還是在校學(xué)生，根據(jù)相關(guān)規(guī)定王大哥一家三口均不具備申請(qǐng)到銀行的按揭貸款的條件。為此，王大哥找到有穩(wěn)定工作的親妹妹王女士，以王女士的名義與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)買賣合同，以便向銀行申請(qǐng)貸款。2008年11月，王女士作為買受人與珠海市某業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署一份《商品房買賣合同》，其后王女士與銀行簽署了貸款的相關(guān)文件并成功貸得款項(xiàng)25萬元。2014年，王大哥要求王女士將房子過戶至王大哥名下，遭到了王女士的拒絕。最終，王大哥向香洲法院提起訴訟。庭審中王大哥表示房子交付以后，自己花費(fèi)了20萬元對(duì)房子進(jìn)行裝修，并繳納了房子的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用。同時(shí)，王大哥還出示了一份有妹妹王女士簽名、落款時(shí)間為2011年8月27日的《聲明》，內(nèi)容有“房子歸哥哥王大哥和嫂子謝XX所有（因?yàn)楫?dāng)時(shí)為了方便貸款，以王女士的名義登記購(gòu)房手續(xù)，實(shí)際所有房款及貸款均由兄長(zhǎng)王大哥和嫂嫂歸還）。經(jīng)濟(jì)上與我們沒有一點(diǎn)牽連。”王女士辯解稱，2008年11月自己和老公一起與開發(fā)商簽訂正式的購(gòu)房合同，支付了首期款。對(duì)于王大哥出示的《聲明》，王女士表示自己是在喝酒以后神智不清的情況下簽訂的。香洲法院審理后認(rèn)為，雖然涉案房產(chǎn)的商品房買賣合同是王女士和開發(fā)商簽署的，以王女士名義出具購(gòu)房發(fā)票、辦理涉案房產(chǎn)納稅、過戶等手續(xù)，且涉案房子登記在王女士名下，但是王女士于2011年8月27日出具的《聲明》載明王女士確認(rèn)涉案房產(chǎn)歸王大哥所有，購(gòu)房款由王大哥及其妻子歸還。王女士沒有充分證據(jù)證明該《聲明》是在意識(shí)不清醒的情況下簽署的，不能否認(rèn)《聲明》的效力。另外，王大哥向房產(chǎn)公司支付購(gòu)房定金2萬元，除定金2萬元外的其余首期房款由王女士支付，但王大哥于2010年8月4日已向王女士轉(zhuǎn)賬支付王女士代付的購(gòu)房首期款8萬元，并以現(xiàn)金或者轉(zhuǎn)賬方式向王女士?jī)斶€房產(chǎn)的銀行貸款。因此，香洲法院認(rèn)定王大哥為房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際使用人，判決確認(rèn)涉案房子的所有權(quán)人為王大哥，待王大哥還清貸款，注銷銀行對(duì)涉案房產(chǎn)的抵押權(quán)后三十天內(nèi)，王女士及丈夫錢某需協(xié)助將涉案房產(chǎn)過戶至王大哥名下。
滬律網(wǎng)提示：在借名買房中，名義購(gòu)房人和實(shí)際出資人發(fā)生糾紛時(shí)，實(shí)際出資人如果想獲得房屋的所有權(quán)，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)其與名義購(gòu)房人之間達(dá)成的合同關(guān)系，主張權(quán)利，但不得以此合同關(guān)系對(duì)抗善意的第三人。
《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》第十條中即規(guī)定：借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：實(shí)際出資人要想獲得房屋的所有權(quán)，則要舉證證明借名買房的事實(shí)存在以及實(shí)際支付購(gòu)房款的事實(shí)，這樣的舉證責(zé)任無疑是巨大的。本案中的王大哥還能以《聲明》和支付購(gòu)房款作為證據(jù)，最終勝訴，因此在借名買房時(shí)一定要和名義購(gòu)房人簽訂協(xié)議或者合同。
