張某夫婦早在2016年的時(shí)候，和葛某簽訂了一份房屋買賣合同，合同簽訂過(guò)程中一路順利，卻不想在交房前賣家葛某突然提出要張某夫婦加價(jià)50萬(wàn)，否則就不再履行合同，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下后對(duì)簿公堂，卻不想葛某此時(shí)拿出了自己患有精神分裂癥的病歷和相關(guān)證明，一審法院也因此判決張某夫婦敗訴，時(shí)隔多年，二審法院將此案發(fā)回一審法院重新審理。
2016年的時(shí)候，張某夫婦為了孩子能夠上個(gè)好學(xué)校，想買房，后經(jīng)中介公司的介紹，和葛某簽訂了房屋買賣合同，根據(jù)購(gòu)房合同，房屋合計(jì)價(jià)為370萬(wàn)。買受人向出賣人支付定金45萬(wàn)元。2016年春節(jié)前的幾天，張某夫婦分三次把45萬(wàn)元的定金打給了葛某。卻不想賣主葛某在春節(jié)后突然毀約，理由是房子漲價(jià)希望對(duì)方加價(jià)50萬(wàn)，并稱自己是精神分裂癥患者。對(duì)簿公堂后，司法鑒定意見(jiàn)稱，被鑒定人葛某當(dāng)日簽訂房屋買賣合同時(shí)的精神狀態(tài)，對(duì)其當(dāng)時(shí)的民事行為能力無(wú)法判定。之后，葛某向法院出示了自己簽約當(dāng)天的病歷，醫(yī)生診斷其為精神分裂癥，建議住院。張某稱表示這本確診葛某簽約當(dāng)天為精神分裂癥的病歷，一審判決后他才看到，他質(zhì)疑開(kāi)具病歷的醫(yī)生涉嫌造假。最終，張某夫婦一審敗訴，不服后提起上訴至，三年后，二審法院裁定本案發(fā)回重審。目前本案仍然在審理的過(guò)程中。
問(wèn)題1：假設(shè)葛某確實(shí)為限制民事行為能力人，那么如果用《民法典》針對(duì)限制民事行為能力人的規(guī)定看，本案的房屋買賣合同效力如何？
律師回答到：假設(shè)本案中的葛某確實(shí)為精神分裂癥患者，并且被認(rèn)定為限制民事行為能力人，那么依據(jù)《民法典》第145條的規(guī)定：“限制民事行為能力人實(shí)施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為有效；實(shí)施的其他民事法律行為經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)后有效。相對(duì)人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。民事法律行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。”葛某和張某夫婦簽訂房屋買賣合同，不屬于純獲利益的民事法律行為，至于是否屬于是與葛某的年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為，則需要進(jìn)一步查證，假設(shè)也不屬于與葛某的年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為，那么本案的房屋買賣合同則屬于效待定的合同，需要等待葛某的法定代理人的同意或追認(rèn)。
問(wèn)題2：僅以房屋的價(jià)值增加為由，房屋賣家能主張買家增加購(gòu)房款嗎？
律師指出：撇開(kāi)其他的因素暫且不論，房屋的出賣人如果僅僅以房屋的價(jià)值增加為由，在房屋買賣合同簽訂后要求房屋的買受人增加購(gòu)房款是不可以的，一方面買賣房屋的價(jià)款已經(jīng)在房屋買賣合同中有了明確的規(guī)定，那么除非賣家和買家雙方達(dá)成一致協(xié)議變更合同中約定的房屋價(jià)款，否則房屋的出賣人就不能單方面地提高價(jià)款；另一方面，像房屋的價(jià)值往往會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而變化，如果市場(chǎng)環(huán)境一改變，房屋的出賣人和購(gòu)房人就都可以隨意地變更價(jià)格，那么合同的穩(wěn)定性和可預(yù)期性就受到了破裂，而這也有悖于合同法中的誠(chéng)實(shí)信用這一原則。
問(wèn)題3：如何看待本案中的定金？
律師說(shuō)到：我們通常所說(shuō)的“定金”在法律上一般是指“訂金”，即具有預(yù)付款功能的“訂金”，但是如果買賣合同的雙方當(dāng)事人有特別的約定，約定的是法律上的“定金”，即不僅具有預(yù)付款的作用，而且更多的是起到一種擔(dān)保的作用，根據(jù)《民法典》第587條的規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”如果當(dāng)事人約定的是法律意義上的“定金”，那么在出現(xiàn)違約的情況下，賣家作為定金收受人如果違約的，就需要雙倍返還買家定金，而買家作為定金給付人如果違約的，則不能要求賣家返還定金。
