一個(gè)想買房子的買家在簽了一份房屋的認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，交付了定金，但買家隨后表示自己并不識(shí)字，之所以簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議和交付定金是因?yàn)橹薪楣镜拇叽?，現(xiàn)在想解除購(gòu)房協(xié)議。中介公司則認(rèn)為買家只是后悔買方，并表示買家如果要解除協(xié)議，就需要去找賣家。那么，這份房屋的認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否能解除呢？
彭某簽了一套房子的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，房屋總價(jià)為128萬(wàn)元，交了5萬(wàn)定金。但她表示自己不識(shí)字，當(dāng)時(shí)有點(diǎn)懵了，現(xiàn)在想解除協(xié)議。彭某表示中介公司天天打電話催她去看房子，在她去看房后就拉著她簽字，當(dāng)時(shí)自己表示不認(rèn)識(shí)字，讓中介的工作人員念一遍，工作人員表示只是形式而已，之后中介讓其準(zhǔn)備好前，當(dāng)天彭某就交了5萬(wàn)元的定金。中介則認(rèn)為彭某是識(shí)字的，只是現(xiàn)在她后悔買房了并表示彭某如果要退房，則需要去跟房屋的賣家溝通。雙方因此無(wú)法另一步溝通。
問(wèn)題1：從法律上看，我們?nèi)绾握J(rèn)定本案中的“5萬(wàn)元定金”？
律師回答到：我們應(yīng)當(dāng)區(qū)分“定金”和“訂金”，兩者最本質(zhì)的區(qū)別是：定金是一種擔(dān)保的方式，其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。而訂金則不具備定金具有的擔(dān)保性質(zhì)，只是起到一種“預(yù)付款”的作用。依據(jù)《民法典》第五百八十七條的規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！奔聪癖景钢械亩ń鹗怯少?gòu)房者支付的，如果房屋買賣合同能夠正常履行的，那么在購(gòu)房者后續(xù)支付購(gòu)房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除定金的數(shù)額；如果房屋買賣合同因?yàn)橘?gòu)房者的原因不能履行的，那么購(gòu)房者也不能要求賣房者返還定金；如果房屋買賣合同因?yàn)橘u房者的原因不能履行的，那么賣房者應(yīng)當(dāng)返還雙倍的定金數(shù)額給購(gòu)房者。這一規(guī)則，被稱為“定金罰則”。
問(wèn)題2：彭某要想解除房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，是否需要找房屋的賣家？
律師解答到：是需要的，因?yàn)橹薪楣咀鳛橹薪榉剑⒉皇欠课菡J(rèn)購(gòu)協(xié)議的當(dāng)事人，房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的當(dāng)事人只有彭某和房屋的賣家。中介公司不參與到房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議本身，其只是促進(jìn)房屋賣家和買家之間達(dá)成房屋買賣的合同，從而可以依據(jù)其和房屋賣家所簽訂的中介合同，在成功幫助賣家賣出房屋后，向賣家要求支付中介合同約定的中介費(fèi)用。
問(wèn)題3：彭某能否解除這份房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議呢？
律師表示到：依據(jù)《民法典》第五百六十二條:“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方?！奔春贤慕獬s定解除和法定解除兩種情況，由于彭某只是以自己在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)不認(rèn)識(shí)字，不滿足法定解除的條件，所以要想解除這份協(xié)議，彭某就只能和房屋的賣家去協(xié)商，通過(guò)協(xié)商的方式看能不能解除該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
????問(wèn)題4：如果彭某確實(shí)不識(shí)字，那么又應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)自己的權(quán)益？
律師回答到：如果彭某真的不識(shí)字，簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議也是出于中介公司的不斷勸說(shuō)，那么彭某可以通過(guò)主張中介公司沒有盡到義務(wù)，導(dǎo)致自己在不知道房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議法律效力的情況下簽訂了該協(xié)議，即便中介公司不能算是存在欺詐或者脅迫的情形，但彭某可以通過(guò)證明簽訂該協(xié)議并非是出于自己真實(shí)的意思表示來(lái)主張自己在購(gòu)房協(xié)議上簽字是無(wú)效的民事法律行為。
