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房屋屬于集資房無法買賣,買受人起訴房屋無效
發(fā)布時間:2023-01-19 16:19:35作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:325 ℃

房屋出賣人和買受人在簽訂房屋買賣合同后,買受人已經(jīng)支付了定金,但是房屋卻屬于集資房,沒有房屋產(chǎn)權(quán)證,也無法交易買賣。買受人將房屋出賣人告上了法院,請求法院確認房屋買賣合同無效,并且由賣方返還買方已支付的定金,法院審理后支持了買方的訴訟請求。

房屋屬于集資房無法買賣,買受人起訴房屋無效

原告桑某向法院提出訴訟請求:一、確認原告與被告沈某就上海市某地的房屋(以下簡稱“系爭房屋”)所簽訂的《房屋買賣合同》無效;二、被告返還定金10萬元。事實和理由:2021年5月4日,原、被告就系爭房屋簽訂《房屋買賣合同》,約定轉(zhuǎn)讓價款100萬元,原告于簽約當日支付定金10萬元。后原告從某了解到,系爭房屋不具備居住條件,不在規(guī)劃建設(shè)內(nèi),沒有房屋產(chǎn)權(quán)證,無法交易買賣,也無法辦理學籍,不能滿足原告孩子就近入學的需求。原告多次與被告協(xié)商解除合同返還定金,但被告不予理睬。為維護原告的合法權(quán)益,故涉訟。法院查明:合同簽訂后,原、被告未就系爭房屋辦理過交房,由被告居住使用至今。另查明,系爭房屋系被告買來的二手集資房,原始權(quán)利人為周某,該房屋并無產(chǎn)權(quán)證。法院審理后,認定系爭房屋所占用的土地原屬集體所有土地,無證據(jù)表明該土地已經(jīng)辦理合法的用地手續(xù),原、被告簽訂的《房屋買賣合同》因違背法律的強制性規(guī)定而歸于無效。合同無效后,因該合同取得的財產(chǎn),應當予以返還,不能返還應當折價補償。系爭房屋始終未辦理交房,由被告實際占有使用,故無需返還,被告收取的10萬元應返還原告。

問題1:本案中的《房屋買賣合同》為何無效?

律師表示:《民法典》第143條規(guī)定:具備下列條件的民事法律行為有效:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,不違背公序良俗。由于土地管理法的規(guī)定,集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓,或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地。由于本案的房屋所占用的土地屬于集體所有土地,該土地未辦理合法的用地手續(xù),因此本案的《房屋買賣合同》違背了強制性規(guī)定,因此屬于無效合同。

問題2:本案中被告是否存在違約行為?

律師指出:《民法典》第577條規(guī)定:當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。若被告未在簽訂《房屋買賣合同》時告知原告存在案涉房屋無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,也沒法交易買賣,那么被告的行為就構(gòu)成違約,即便合同無效,原告亦有權(quán)向其主張違約責任。

問題3:本案給我們的提示是什么?

律師提醒到:房屋買賣涉及的標的往往較大,因此在房屋買賣的過程中,買受人和出賣人都應當事先確認房屋的性質(zhì),確定房屋能否買賣,是否會違反相關(guān)的強制性規(guī)定,否則一旦房屋買賣合同被解除甚至是被認定為無效,雙方可能都會涉及違約以及賠償,進而引起更多的麻煩。

 

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